5월 9일 양도세 데드라인: 다주택자 매물 폭탄 vs. 과천 신고가, 시장 향방 심층 분석

서론: 정책 불확실성 속, 프리미엄 자산으로의 ‘자금 도피’ 심화

지난주 부동산 시장은 이재명 대통령의 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 선언이 초래한 정책적 압박과, 고가 아파트의 신고가 행진이 보여주는 강력한 유동성이 충돌하는 양상을 보였습니다.

특히, 다주택자들에게는 5월 9일이라는 명확한 데드라인이 제시되면서, 시장 참여자들의 심리는 극도의 관망세와 단기 처분 압박 사이에서 요동치고 있습니다. 이는 향후 100여 일 동안 시장에 상당한 변동성을 가져올 핵심 트리거가 될 것입니다.

정책 쇼크: ‘5월 9일 데드라인’이 강제하는 다주택자 매물 대이동

이재명 대통령이 “정부 이기는 시장 없다”고 언급하며 다주택자 양도세 중과 유예 종료 시점을 못 박은 것은 시장에 강력한 시그널을 던졌습니다. 다주택자들은 5월 9일 이전에 계약을 완료해야 중과세 폭탄을 피할 수 있는 상황에 놓인 것입니다.

이러한 정책적 압력은 다주택자들로 하여금 두 가지 극단적인 선택을 강제하고 있습니다. 하나는 보유세 부담을 회피하고 자산을 자녀에게 이전하는 ‘증여’, 다른 하나는 중과를 피하기 위해 시세보다 낮은 가격에 빠르게 처분하는 ‘단기 급매’입니다.

강남 3구 증여 급증과 강북권 단기 급매 가능성

실제로 지난달 강남 3구(강남, 서초, 송파)에서는 증여 등기가 전월 대비 2배 가까이 급증했습니다. 이는 고가 자산을 보유한 다주택자들이 매도를 통한 양도세 부담보다 증여를 통한 미래 가치 보존을 선택하고 있음을 시사합니다.

반면, 비강남권이나 경기권의 투자성이 낮은 다주택 물량은 중과세율 적용을 피하기 위해 5월 이전에 ‘눈물의 급매’ 형태로 시장에 나올 가능성이 높습니다. 실수요자들에게는 이 기간이 비강남권에서 저가 매수를 할 수 있는 제한적인 기회가 될 수 있습니다.

‘강세장’의 역설: 과천 푸르지오써밋 39억 신고가 의미

정책 리스크가 시장 전반을 짓누르는 상황에서도, 핵심 프리미엄 자산은 흔들림 없는 강세를 보였습니다. 지난주 전국 최고가 아파트는 과천 푸르지오써밋 151㎡가 기록한 39억 원이었습니다. 이는 서울 강남 3구의 주요 단지들을 제치고 주간 랭킹 1위를 차지한 기록입니다.

이러한 현상은 시장 유동성이 ‘똘똘한 한 채’로 집중되는 현상을 명확히 보여줍니다. 정책 불확실성이 클수록, 수요자들은 규제와 무관하게 가치 하락 위험이 적고 환금성이 높은 최고 입지 자산으로 자금을 피난시키려는 경향이 강해집니다.

핵심 자산의 희소성 프리미엄과 고가 거래 분석

과천 푸르지오써밋은 2020년 준공된 신축급 단지로, 과천역 인접성과 우수한 자연환경을 갖춰 ‘과천의 대장주’ 지위를 공고히 하고 있습니다. 이 신고가는 과천이 단순히 서울의 대체재가 아닌, 독립적인 프리미엄 시장을 형성하고 있음을 입증합니다.

주간 최고가 거래 기록을 통해 알 수 있는 시장의 심리는 명확합니다. 일반적인 매물은 정책에 위축되지만, 최상위 0.1%의 핵심 입지는 유동성 공급과 희소성 논리로 인해 가격이 지속적으로 우상향할 가능성이 높습니다.

다음은 지난주 주요 최고가 거래 현황입니다.

눈에 띄지 않는 리스크: 전월세 시장의 ‘준월세 확산’ 경고

매매 시장의 변동성만큼이나 중요한 구조적 변화는 전월세 시장에서 나타나고 있습니다. 서울 아파트의 준월세(보증부 월세) 비중이 55%까지 확대된 것은 심각한 공급 부족 리스크와 직결됩니다.

집주인 입장에서 전세 대출 금리가 낮아지더라도, 보증금을 활용해 투자 수익을 얻는 것보다 안정적인 월세 수입을 선호하는 경향이 강해졌습니다. 이는 금융 규제와 전세 사기 이슈로 인해 전세의 리스크가 커졌기 때문입니다.

공급 부족 해소를 위한 정책적 시도

서울시는 전월세 불안에 대응하기 위해 역세권 장기전세주택(시프트)을 확대하고 용적률 인센티브를 제공하는 방안을 추진 중입니다. 이러한 정책은 단기적인 효과를 기대하기는 어렵지만, 장기적으로는 도심 내 주택 공급을 늘리는 긍정적인 신호입니다.

그러나 현재 분양 시장이 여전히 한산하고, 상위 20위 청약 단지 중 14곳이 1군 브랜드일 정도로 브랜드 선호 심화 현상이 뚜렷하다는 점은 중소 규모 단지의 공급 위축을 예고합니다. 이는 결국 전월세 시장의 불안정을 심화시키는 요인으로 작용할 수 있습니다.

금리 하락세가 지속되면서 리츠(REITs) 시장의 성장률이 두 자릿수를 회복하고 있다는 점은 주목할 만합니다. 부동산 간접 투자가 활성화되는 것은 시장의 유동성이 건전한 투자처를 찾는 긍정적인 신호로 해석될 수 있습니다.

결론 및 투자 인사이트: 5월 9일 이후의 시장 전략

현재 부동산 시장은 다주택자 매물 폭탄 가능성이라는 공급 변수와, 핵심 입지의 가격 불패 신화라는 수요 변수가 팽팽하게 맞서는 시점입니다. 투자자들은 이 두 가지 상반된 시그널을 명확히 구분하여 전략을 수립해야 합니다.

매수 시그널은 과천 푸르지오써밋에서 확인된 것처럼, 정책 리스크를 이겨낼 수 있는 압도적인 입지와 희소성을 가진 자산에 한정됩니다. 이들 프리미엄 단지는 5월 이후에도 신고가 행진을 이어갈 가능성이 높습니다.

반면, 관망 권고는 5월 9일 데드라인이 임박하면서 강남 다주택자들이 내놓을 수 있는 비핵심 또는 투자 목적의 매물을 기다리는 전략입니다. 정책 불확실성이 해소되는 시점에 시장의 가격 조정폭이 결정될 것입니다.

결론적으로, 시장의 힘은 여전히 핵심 자산에 집중되어 있지만, 단기적으로는 정책이 만들어낸 변동성을 활용할 기회가 비핵심 지역에서 발생할 수 있다는 점을 인지해야 합니다.

Provided by Land Insight 랜드인사이트.