공실 상가 역전 찬스? 정부의 ‘주거 전환 특별법’ 심층 분석과 투자 가이드

최근 부동산 시장의 가장 큰 화두는 ‘공실 상가’입니다. 온라인 쇼핑의 가속화와 오프라인 소매 부진이 맞물리면서 전국적으로 상업용 부동산의 공실 위기가 심화되고 있습니다.

정부는 이러한 구조적 문제를 해결하는 동시에 만성적인 주택 공급 부족을 해소하기 위해 혁신적인 카드를 꺼냈습니다. 바로 공실 상가와 지식산업센터를 주거시설로 전환하는 특별법 추진입니다.

본 분석은 정부 정책의 핵심 내용과 기존 규제의 문제점을 심층적으로 파헤치고, 이 특별법이 부동산 투자 시장에 미치는 실질적인 영향과 잠재적 리스크를 전문가의 시각으로 제시합니다.

대한민국 상업용 부동산 공실 위기의 현주소

현재 상업용 부동산 시장의 상황은 단순한 침체를 넘어 구조적인 위기 수준에 도달했습니다. 지난해 3분기 기준, 전국 중대형 상가의 공실률은 13.6%로 5분기 연속 상승세를 기록했습니다.

더 심각한 것은 지식산업센터(지산)입니다. 과잉 공급 논란이 끊이지 않았던 지식산업센터의 평균 공실률은 무려 37.2%에 달하며, 사실상 미분양 사태를 겪고 있습니다. 이는 저금리 시대의 투자 열풍이 낳은 그림자이자, 시대 변화를 반영하지 못한 공급 정책의 결과입니다.

기존 용도 변경 규제의 벽

이러한 공실 위기에도 불구하고, 기존 건축법은 상업시설을 주거시설로 전환하는 것을 극도로 어렵게 만들었습니다. 용도 변경을 위해서는 다음의 까다로운 조건을 모두 충족해야 합니다.

• 해당 대지가 주택 건설이 가능한 용도지역일 것.
• 주차장, 정화조, 소방, 환기, 방음 등 주거용 건축물의 모든 기준을 충족해야 할 것.
• 결과적으로 사실상 건물을 허물고 다시 짓는 ‘재건축 수준의 공사’가 필요해 경제성이 없었습니다.

현행 규제는 공실을 주거시설로 전환하려는 시장의 자발적인 노력을 원천적으로 봉쇄하는 역할을 했습니다. 특별법은 이 비효율적인 규제의 빗장을 푸는 데 초점을 맞추고 있습니다.

정부 특별법의 핵심: 건축 기준 완화와 하이브리드 건축물

정부가 2026년 상반기 시행을 목표로 추진하는 특별법의 핵심은 규제 완화를 통한 용도 전환의 경제성 확보입니다. 이는 과거 생활형숙박시설(생숙)을 오피스텔로 전환할 때 적용했던 완화책을 벤치마킹하고 있습니다.

용도 전환을 가로막던 건축 기준의 유연화

가장 큰 변화는 주차장 확보 기준, 복도 폭, 환기 및 소방 시설 등 주거용으로의 전환 시 요구되던 건축 기준을 일부 완화하는 것입니다. 이 완화 폭이 클수록 실제 공사 비용과 기간이 줄어들어 시장 참여자들의 유인이 커지게 됩니다.

‘주거·상업 하이브리드형’ 건축물의 도입

정책의 가장 미래지향적인 부분은 ‘주거·상업 하이브리드형’ 건축물의 도입입니다. 이는 기존의 주상복합 개념을 넘어, 건축물의 특정 공간을 별도의 용도 변경 절차 없이 필요에 따라 상가 또는 주택으로 유연하게 사용할 수 있도록 허용하는 것입니다.

이 유연성은 소유주에게 시장 변화에 대응할 수 있는 강력한 무기를 제공하며, 공실 리스크를 헷지(Hedge)하는 효과를 가져올 수 있습니다.

투자 관점의 심층 분석: 기회와 현실적 제약 요인

투자자들이 주목해야 할 긍정적 시그널

특별법은 공실로 인해 가치가 하락했던 상업용 부동산에 새로운 출구를 제시합니다. 이는 단순히 주택 공급을 늘리는 것을 넘어, 저평가된 자산의 가치를 재평가할 수 있는 기회를 제공합니다.

• 공실 해소 및 가치 회복: 장기 공실 상가가 주거 시설로 전환되면, 해당 지역 상권의 공실률이 줄어들어 전체적인 상업용 부동산 가치 안정화에 기여합니다.
• 오피스텔 시장 안정화 기여: 서울 오피스텔 시장이 12개월 연속 상승세를 보이는 가운데, 이번 정책은 도심 내 주거 시설 공급을 확대하여 시장 과열을 완화하는 역할을 할 수 있습니다.
• 신규 택지 부담 감소: 기존에 활용되지 못하던 도심 내 유휴 공간을 활용하여 주거 공급을 늘릴 수 있으므로, 신규 택지 개발에 대한 사회적 비용과 저항을 줄일 수 있습니다.

정책 실행 속도를 결정할 최대 제약 요인: 임차료 역전 문제

특별법의 성공 여부를 가르는 가장 큰 변수는 소유주의 경제적 인센티브입니다. 현재 통상적으로 상가 임차료는 주택 임차료보다 평당 2~3배가량 비쌉니다.

상가 소유주 입장에서는 공실이 있더라도 ‘상가’로서의 잠재 가치와 임대료 수준을 포기하고 ‘주거’로 전환할 경우, 임대 소득이 크게 감소할 위험을 감수해야 합니다. 따라서 정책이 성공적으로 작동하려면 건축 기준 완화 이상의 강력한 세제 혜택이나 금융 지원이 필수적으로 수반되어야 합니다.

다음 표는 이번 특별법이 가져올 기대 효과와 실질적인 제약 요인을 요약한 것입니다.

상가 주거 전환 특별법의 기대 효과 vs. 현실적 난관

결론 및 투자자를 위한 최종 인사이트

정부의 공실 상가 주거 전환 특별법은 상업용 부동산의 구조적 위기를 타개하고 주택난을 해소하는 두 마리 토끼를 잡으려는 혁신적인 시도입니다. 만약 특별법이 예상대로 신속하게 통과되고, 건축 기준 완화 폭이 시장의 기대치를 충족시킨다면, 이는 공실 상업용 부동산에 투자한 이들에게는 큰 기회가 될 수 있습니다.

그러나 투자자는 정책의 표면적 내용보다는 실제 소유주에게 제공되는 경제적 인센티브의 크기에 주목해야 합니다. 임대 소득 감소를 상쇄할 만한 강력한 세제 혜택이 없다면, 정책의 실제 실행력은 현저히 떨어질 수밖에 없습니다.

결론적으로, 투자자들은 공실 상가 투자를 고려할 때 해당 지역의 주거 수요, 용도 변경 시 예상되는 공사 비용, 그리고 주거 전환 후 예상 임대 수익이 기존 상가 임대 수익의 손실을 감수할 만큼 매력적인지를 철저히 분석해야 합니다. 정책의 성공은 중앙 정부의 의지뿐 아니라, 개별 자산 소유주의 경제적 판단에 달려있음을 잊지 말아야 합니다.

Provided by Land Insight 랜드인사이트.