한은의 ‘고민’은 시작일 뿐, 부동산 시장의 ‘고통’은 지금부터다

또 다시 ‘고민’이라는 단어가 나왔다

한국은행 유상대 부총재가 지난 3일, “금리 인상을 고민할 때가 됐다”고 말했다. ‘고민’이라는 단어는 중앙은행의 공식 수사(修辭)에서 사실상 ‘준비하라’는 의미다. 시장은 즉각 반응했다. 국고채 금리가 요동쳤고, 부동산 관련주는 급락했다. 하지만 진짜 충격은 아직 오지 않았다.

금리 인상의 3단계 충격파

금리 인상은 부동산 시장에 세 가지 파장을 일으킨다. 첫째, 대출 이자 부담이다. 한국은행에 따르면 가계대출의 70% 이상이 변동금리다. 기준금리가 0.25%p 오를 때마다 가계의 연간 이자 부담은 약 6조 원 증가한다. 둘째, 매수 심리 위축이다. 금리가 오르면 주택 구매의 기회비용이 커진다. 셋째, 전세 시장 연쇄 효과다. 전세자금대출 금리가 오르면 전세 수요자들이 월세로 전환하면서 전세가격 하락 압력이 생긴다.

역사는 반복된다: 2022년의 교훈

2022년, 한국은행이 기준금리를 0.25%p 인상했을 때, 서울 아파트 매매가격은 6개월 만에 평균 8% 하락했다. 당시 ‘영끌’ 투자자들은 이자 부담을 견디지 못하고 급매물을 쏟아냈다. 지금은 그때보다 가계부채가 200조 원 더 많다. 폭탄의 규모는 더 커졌다.

부동산 시장, 이제는 ‘금리’가 전부다

정부의 각종 규제 완화, 공급 대책, 세제 혜택은 모두 금리 앞에 무력하다. 금리가 오르면 대출이 줄고, 매수 심리가 얼어붙는다. 부동산의 미래는 청와대가 아니라 한국은행에 달렸다.

결론: ‘고민’은 시작일 뿐, ‘고통’은 지금부터

유상대 부총재의 발언은 단순한 발언이 아니다. 그것은 저금리 시대의 종말을 알리는 신호탄이다. 부동산 시장 참여자들은 더 이상 ‘언젠가는 오를 것’이라는 막연한 기대에 투자해서는 안 된다. 앞으로의 성패는 금리 인상의 속도와 폭을 읽고, 이에 맞춰 포트폴리오를 리밸런싱하는 능력에 달려 있다.