다주택자의 비극: 집은 많아도 현금은 없다

한국은행이 2026년 6월 24일 발간한 ‘2026년 상반기 금융안정보고서’는 다주택 가구의 재무 건전성에 적신호를 켰다. 보고서에 따르면, 다주택 가구의 평균 소득 대비 원리금상환비율(DSR)이 33.7%로 무주택자(23.1%)를 크게 웃돌았다. 이는 다주택자들이 보유한 자산의 대부분이 부동산에 쏠려 있어, 소득에 비해 과도한 부채를 부담하고 있음을 의미한다.

다주택자의 딜레마: 자산은 많지만 현금 흐름은 빈약

다주택자들은 부동산 가격 상승기에 레버리지를 활용해 자산을 불렸지만, 그 대가로 막대한 부채를 떠안았다. 한은 보고서는 다주택 가구의 부채 비율이 전체 가계부채의 42%를 차지한다고 밝혔다. 이는 주택 가격이 조정될 경우, 다주택자들이 보유 자산의 가치 하락과 동시에 높은 원리금 상환 부담에 직면할 수 있음을 시사한다.

보유세 부담: 공시가격 상승의 역설

다주택자들은 종합부동산세(종부세)와 재산세 등 높은 보유세 부담을 안고 있다. 집값 상승으로 공시가격이 오르면 보유세 부담은 더욱 커지며, 이는 이미 높은 DSR을 기록 중인 다주택자의 현금 흐름을 더욱 압박한다. 한은 보고서는 다주택 가구의 연간 보유세 부담이 평균 1,200만 원에 달한다고 추정했다. 이는 무주택 가구의 연간 세금 부담(약 200만 원)의 6배에 달하는 수준이다.

양도소득세 리스크: 매도할 때도 빚을 지다

향후 금리 인상이나 경기 침체로 주택 가격이 조정될 경우, 다주택자는 보유 자산의 가치 하락과 동시에 매도 시 높은 양도소득세 부담에 직면할 수 있다. 현행 세법상 다주택자는 기본세율(6~45%)에 중과세율(최대 20%p 추가)이 적용될 수 있다. 예를 들어, 10억 원에 매수한 주택을 15억 원에 매도할 경우, 양도차익 5억 원에 대해 기본세율 42%에 중과세율 20%p를 더한 62%의 세율이 적용되어, 약 3억 1,000만 원의 세금을 내야 한다. 이는 ‘집은 많지만 빚 갚을 힘이 없는’ 상황을 더욱 악화시킬 수 있다.

“다주택자들은 단순히 자산 가치 상승에만 주목할 것이 아니라, 높은 DSR과 보유세 부담, 그리고 향후 양도세 리스크를 종합적으로 고려한 재무 설계가 절실합니다.”

금융안정과 세제 정책의 연계성

한은은 다주택자들이 시장금리나 주택 가격 변동에 취약하다고 지적하며 선제적 건전성 관리가 필요하다고 강조했다. 이는 정부가 가계부채 안정화를 위해 대출 규제(DSR 강화)뿐만 아니라, 다주택자에 대한 세제 혜택 축소나 보유세 인상 등 세금 정책을 추가로 활용할 가능성을 시사한다. 실제로 정부는 2027년부터 다주택자에 대한 종부세 공제를 축소하고, 양도소득세 중과세율을 인상하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다.